Logements anciens: des prix records marquant la fin de la crise

Alors que le marché de l'immobilier avait beaucoup souffert en 2008 et 2009, les prix de vente des logements anciens ont connu de nouveaux records en 2010, surtout à Paris, marquant la fin - provisoire - sur ce secteur des conséquences de la crise financière.

Selon Laurent Vimont, président du réseau Century 21, qui regroupe quelque 900 agences en France, l'année 2010 est celle de tous les records, avec une hausse de 8,7% pour la France entière et même de 18,46% pour Paris intra-muros.

Bernard Cadeau, président d'Orpi, l'autre grand réseau français avec 1.200 agences, relativise ces chiffres en estimant que "les moyennes ne sont qu'un marqueur arithmétique, la réalité du marché est différente parce que disparate".

Certaines régions de France n'affichent pas, et de loin, les mêmes chiffres que la capitale. Century 21 cite la Haute-Normandie où les prix chutent, alors qu'Orpi relève une baisse du volume des transactions dans toute la Bretagne intérieure.

Pourtant, globalement, les chiffres montrent une hausse des prix. Ainsi, selon Century 21, "la France a enregistré au 4e trimestre 2010 un nouveau record historique avec 2.580 euros/m2 contre 2.549 euros au plus haut en 2008".

Ce renversement de tendance survient en France après deux années de baisse, -4,9% en 2009 après -3,1% en 2008 par rapport à 2007, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

"C'est l'un des enseignements majeurs de la crise, les variations de prix arrivent très vite et très fort", analyse Bernard Cadeau. "Après la chape de plomb du deuxième semestre 2008, au plus fort de la crise, le marché est reparti à partir de 2009", ajoute-t-il en prédisant que "les cycles économiques vont se raccourcir, notamment en ce qui concerne l'immobilier".

Les deux réseaux, qui réalisent en moyenne 50.000 transactions par an, s'accordent pour reconnaître que les prix à Paris volent de record en record. Ils confirment les chiffres publiés début décembre par la Chambre des notaires de Paris et d'Ile-de-France, qui avait annoncé que la hausse serait d'environ 20% à Paris en 2010.

L'Ile-de-France enregistre une augmentation de 7,8% mais le huppé département des Hauts-de-Seine, qui accueille les classes moyennes qui ne trouvent plus à se loger dans la capitale, atteint 12,8%, selon Century 21.

"Paris est un laboratoire qui concentre tous les excès et tous les déséquilibres", insiste M. Cadeau, "ce marché met en exergue le déséquilibre entre l'offre et la demande et donc les très grandes difficultés de logement aussi bien à l'achat qu'à la location".

Pour M. Vimont, plusieurs raisons sont à la base de cette explosion des prix: "l'appétance des ménages pour la pierre, la peur du chômage, les incertitudes sur les régimes de retraite, les risques afférents aux placements financiers et les taux des prêts immobiliers exceptionnellement bas".

Le niveau des transactions de logements devrait avoisiner 700.000 en 2010, contre 550.000 en 2009 et 560.000 en 2008, un total cependant inférieur aux années fastueuses, de 2000 à 2007, où il a toujours évolué au-dessus de 800.000.

Et, prédit le président de Century 21, 2011 devrait enregistrer un sérieux coup de frein à l'envolée des prix: "Je prévois une hausse qui ne devrait pas excéder 3%".

Principale raison: les taux des crédits immobiliers connaissent actuellement une remontée, après avoir atteint en novembre des niveaux historiquement bas (en moyenne 3,35% sur 20 ans, hors assurance), qui devrait freiner l'ardeur des "seconds accédants", les propriétaires qui achètent un logement plus grand ou mieux situé après avoir réalisé une plus-value à la vente.